O co všechno se musím starat, když pronajímám byt?

Majitel často začne uvažovat nad správou nemovitosti, když se sám stěhuje do jiného města nebo státu. Dalším důvodem bývá časová investice, kterou už nechce věnovat svému nájemnímu bytu. Ví, že za stejný čas vydělá třeba i dvojnásobek ve vlastní práci. Nebo ho jednoduše starost o byt a nájemníka nebaví. V tomto článku se vrátím na začátek svého působení coby správce nemovitostí. Co mě překvapilo a čím reálně trávím nejvíc pracovní doby?

Poměrně hodně sdílím na sociálních sítích byty, o které se starám, a to nejvíc, pokud jsou momentálně bez nájemníka. Je pochopitelné proč – chci je znovu obsadit a ve chvíli, kdy jsou obydlené, není z důvodu GDPR zrovna košér prezentovat fotky bytů s osobními věcmi klientů.

Mnoho známých si mě pro tuto aktivitu zařadilo do kolonky realitního agenta – “realiťáka”.

Nabízení bytu je jednou z nejvíce časově náročných součástí mé práce a může zabrat i desítky hodin měsíčně.
Možná se to nezdá, ale podívejme se na aktivity, které je třeba realizovat před tím, než se do bytu nastěhuje nový obyvatel:

• nafocení nebo natočení bytu

• sepsání atraktivního inzerátu

• inzerce na různých serverech, případně na Facebooku

• komunikace se zájemci (často odpovídáte i na otázky, které jste už zodpověděli v inzerátu)

• domluvení prohlídky (někdy se neuskuteční, protože zájemce prostě nedorazí)

Toto je pouze začátek celého procesu. Pokud si jako majitel nemovitosti zvolíte exkluzivní spolupráci s realitní agenturou, která bude za vás inzerovat, pak se těchto činností zbavíte zčásti, ovšem ne úplně.

Tedy pokud vám není úplně jedno, kdo bude ve vašem byt bydlet.
‍

Tím se dostáváme k další podstatné části nájmu, kterým je:

Nájemní smlouva

Co se nájemní smlouvy týče, rezervujte si dostatečné množství času a někdy i peněz (na advokáta) a nervů. V této fázi hospodaření s nemovitostí totiž můžete velice snadno dojít k rozhodnutí, že potenciálního nájemníka raději odmítnete. Ať už z důvodu neshody nad některým bodem smlouvy, nebo kvůli protahování podpisu ze strany zájemce.

I po 10 letech praxe naší firmy Foreigners v oboru s realitami, stále naši nájemní smlouvu vylepšujeme a konzultujeme s právníkem. Náš vzor četlo i nemalé množství právníků korporátních klientů.

Předání a převzetí

Pomalu se dostáváme k předání bytu. Pokud chcete, aby předání bylo stoprocentně správně odvedené, abyste prošli všechno, co je třeba, vše nafotili a udělali si zápisky, jste na jedné hodině času u bytu 2+kk. Předání bytu nájemníkovi je pro obě strany velmi důležitým aktem. Nastavujete si vztah s nájemníkem a důvěru ve vás jako majitele.

Je zásadní předávat byt uklizený a opravený, případně dodat informace, kdy proběhne oprava. Já osobně si nastavuji i pravidla komunikace s nájemníkem.

Pokud jsem dobře provedla předání bytu nájemníkovi, pak se nemusím bát ani převzetí bytu od nájemníka. Věřte mi, většina lidí je slušných a chápou, že co se poničilo, je třeba opravit. Navíc, pokud máte fotografie z prvního dne bydlení nájemníka, není moc o čem se bavit. Obrázky a předávací protokol mluví jasně.

Pravidelnost činností

To, čeho se každý majitel bojí, je, že mu nájemník nebude platit, a on ho bude muset ve svém bytě nechat další tři měsíce. Což se skutečně může stát. Nejlepší cestou, jak tomu předejít nebo alespoň zamezit následkům, je byt pravidelně kontrolovat a vymáhat nájemné okamžitě, kdy je po splatnosti.

Kontroly můžete podobně jako já rozlišovat na malé a velké. Malé jsou jen rychlé návštěvy nájemníka a mají spíše charakter, zda se vůbec nájemník o byt stará a nadměrně ho neničí. Velké pak mohou napovědět i ohledně spotřeby, zda není například větší, než je obvyklé.

Díky tomu stihnete podchytit opravy, ještě dokud nájemník na bytě bydlí. To znamená, že se vám škody nehromadí a máte větší jistotu, že vám na ně kauce bude stačit.

Poruchy a další opravy

Za některé opravy je i dle zákona odpovědný majitel. Ovšem i na opravu, za niž je zodpovědný nájemník, je užitečné si dohlédnout. Pokud máte technika, který už ve vašem bytě byl, upřednostňujte jeho. Bude zřejmě rychlejší a hlavně bude vědět, co s porouchanou věcí už v minulosti řešil.

Poruchy se dějí a často, když se to hodí nejmíň. A samozřejmě, když dojde k poruše, je třeba jednat rychle – změnit plány a klidně i o víkendu dojet byt zkontrolovat.

Energie

Vyúčtovávání energií nastává minimálně jedenkrát ročně. Obrňte se trpělivostí, protože pokud nemáte ducha na čísla a tabulky, asi tuto povinnost spojenou s pronajímáním bytu nebudete mít rádi. Většinou totiž nájem nezačíná a nekončí k 1. lednu.

Někteří majitelé nemovitostí přitom preferují přepsat energie na nájemníka, potom je tedy potřeba si toto pohlídat při každém novém nastěhování.

Pokud se tedy vrátím k původní otázce, tak nejvíce času mi zabere inzerce a pravidelné činnosti spojené se správou nemovitosti. Avšak to, co mě nejvíce krátkodobě zatěžuje, jsou právě poruchy a zálohy na energie. Tyto dva body totiž vyžadují okamžité řešení.

A rada na závěr? Vytvořte si ve všem systém a ten dodržujte, nebo se se mnou domluvte na správě! 🙂