K čemu se (ne)používá kauce

Pokud jste v pronajímání nemovitostí už ostříleným profesionálem či profesionálkou, máte vratné kauce nepochybně v malíku. Ale pokud jste v tomto směru teprve nesmělým nováčkem, může se stát, že se jednoho dne ocitnete v situaci, v níž si se svými dosavadními znalostmi nevystačíte. Jak to tedy s vratnými kaucemi chodí?

Co je kauce?

Kauci upravuje Občanský zákoník (dále jako OZ) v § 2254 a několika dalších paragrafech. Nenajdete ji v něm ovšem jako kauci – v OZ je totiž standardně uváděna jako tak zvaná “jistota”. Podle OZ jde o jakousi “bezpečnostní pojistku” pro pronajímatele, ze které mohou strhnout částku na pokrytí vzniklých škod nebo dluhu vzniklého na straně nájemce. 

Občanský zákoník je zde podstatný ještě z jiného důvodu: všechny smlouvy podléhají právě jemu. Pokud by tedy například nájemní smlouva obsahovala něco nezákonného, právo bude během případného soudního sporu stát na straně nájemníka a to bez ohledu na to, že ze strany pronajímatele nešlo o úmysl. Proto je tedy doporučeno veškeré smlouvy pečlivě kontrolovat, ideálně konzultovat s právníkem, pokud si nejste v čemkoli jistí.

Co se týče kauce, OZ stanovuje například to, že může být maximálně ve výši tří měsíčních nájmů. Pokud by tedy nájemník vyplatil vyšší částku, případné soudní řízení by dotyčného pronajímatele mohlo nakonec přijít velmi draho a to i v případě, že s tím (v danou chvíli) neměl nájemníka sebemenší problém.

Čerpání z kauce

V první řadě je potřeba zmínit, že čerpání z kauce je dobré mít předem upraveno přímo v nájemní (či podnájemní) smlouvě, a to včetně data jejího vrácení nájemníkovi. Občanský zájemník totiž kauci (tedy jistotu) nijak detailně neupravuje, čímž dává majiteli i nájemníkovi určitou volnost.

Je také možné z ní čerpat už v průběhu nájmu, například za účelem pokrytí oprav, což je výhodné zejména pro cizince, protože je náročné najít anglicky hovořícího opraváře a díky čerpání z jistoty může tyto problémy vyřešit sám majitel. Potřebuje k tomu ale samozřejmě svolení dotyčného nájemníka, protože bez něj do bytu vstoupit nemůže. Pronajímatel může do bytu vstoupit sám jen v naléhavých případech.

Je také možné, aby z kauce majitel vzal částku k pokrytí dlužného nájemného, i když se to samozřejmě nedoporučuje, protože hrozí, že pak nezůstane dostatečné množství peněz na případné opravy.

V každém případě je potřeba, aby byla částka, která byla odebrána během nájmu, vždy doplněna v plné výši. Obecně se doporučuje z kauce odebírat co nejméně. Co se škod týče, je potřeba je vždy dobře fotograficky zdokumentovat, aby nedošlo ke sporu o to, kdo škody způsobil – současný nájemník nebo některý z těch předcházejících.

K čemu se kauce nepoužívá

Navzdory volnosti, kterou OZ dává, ale není možné využít kauci k zaplacení čehokoli. Neměla by se například používat na běžnou údržbu, protože za tu si zodpovídají nájemníci sami, pokud se s majitelem nedohodnou jinak. Běžnou údržbu definuje OZ jako “…udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu. Jde zejména o malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům.” To znamená, že například za vymalování by měl odpovídat nájemník. I to se ale dá upravit ve smlouvě, případě je to na dohodě mezi nájemníkem a majitelem.

Nutnost potýkat se se všemi právními aspekty pronajímání nemovitostí přidělává mnoha majitelům starosti navíc. Pokud patříte těm, kteří se těmito věcmi zatěžovat nechtějí, můžete ušetřit čas tím, že nám vaši nemovitosti dáte do správy, takže vše potřebné za vás vyřešíme my.

Zdroj obrázku: Pexels.com